三藩市灣區「以房養學」全攻略
本文為《信報》周六海外置業地產專題
美國三藩市灣區住宅樓價升勢凌厲，但因灣區（Bay Area）幅員遼闊，物業種類繁多，各城市及區域之間價格差異頗大，海外買家想置業投資獲得理想回報，首選大企業進駐的城市、鐵路沿線地區及毗鄰專上學院的住宅區。矽谷是世界科技產業中心的發源地，雲集全球財力雄厚的科網巨企，僱用員工數以千計，為當地帶來一定住屋需求，住宅投資價值看高一線。另一方面，當地不乏一流學府，每年吸引大批海外留學生，部分學生家長因利乘便，買樓供子女居住之餘，亦出租部分單位，衍生出「以房養學」的現象，「收租房」更成為當地買樓收租的流行用語。
在矽谷設立總部的科技巨頭，包括谷歌（Google）、蘋果公司（Apple Inc.）、雅虎（Yahoo）、面書（Facebook）、惠普（HP）、英特爾（Intel）及eBay等。這些公司的員工眾多，而且每年都招聘大量新人入職，加上許多來自各地的短期實習生，大量流動人口形成龐大的租務市場。
事實上，一間具規模的科技企業，足以帶動整區甚至整座城市的樓價和租金，熱門地區包括山景城（Mountain View）、森尼韋爾（Sunnyvale）、聖塔克拉拉（Santa Clara）及聖荷西（San Jose）。最新例子是Facebook在二線城市門洛帕克（Menlo Park）設立總部，刺激該市及鄰近弗里蒙特（Fremont）北邊物業的租金，過去3年累升逾60％，租盤長期供不應求，樓價亦水漲船高。
分層入場費低 回報6厘
「收租房」最好選擇屋苑式分層單位。與獨立屋比較，分層單位一般樓齡較新，而且入場費低，收租回報亦較高，業主每月須繳交管理費，一般包括水費及垃圾費，管理公司則負責物業結構、外牆維修及預防白蟻等工作，令分層物業質素更有保證。如物業鄰近火車站（Caltrain）或捷運鐵路站（Bart），兼設有超級市場及食肆等，就更受租客歡迎。科技公司僱員不少為單身人士或年輕夫婦，交通及生活便利的分層物業，正切合他們的居住需要。
據熟悉灣區的物業代理表示，目前「收租房」的租金回報平均達5%至6%，市場二手盤源不多，業主傾向惜售。連接三藩市機場至東灣的捷運鐵路系統（Bart），將由現時東灣弗里蒙特伸延至南灣聖荷西，工程正進行得如火如荼，預計2018年全線通車。在未來鐵路站沿線區域，不少發展商正大興土木，並以供應大型屋苑式住宅分層單位為主，吸引有興趣在灣區買「收租房」的投資者目光。
大學區樓價抗跌力強
另一個「收租房」心水選擇，是大學城或毗鄰專上學院的地區。三藩市灣區擁有史丹福大學、加州大學柏克萊分校及加州大學三藩市分校等世界著名學府，區內城市亦設有多所專上院校及社區書院（Community College），海外留學生人數眾多，大學城或專上院校毗鄰的出租物業擁有龐大的學生客源，樓價抗跌力強，租金回報十分穩定。
區內物業代理透露，鄰近大學或專上學院的租務市場，較少受經濟周期影響；加上學生客源流動性較低，因此不少業主多屬早年購入並長期持有收租。由於市場盤源不多，即使在樓市低潮前期，此類物業仍有租金支持，樓價抗跌力較強。
在大學城附近物業亦擁有一班舊生捧場客，以東灣著名大學城柏克萊為例，該市環抱翠綠山巒，享捷運站之便利，而加州大學柏克萊分校是全美最頂尖的公立大學，該校畢業生即使在灣區其他城市找到高職，仍對柏克萊情有獨鍾，傾向在該市租屋或置業。
中國買家 僅四成作自住
隨着中國經濟起飛，許多內地家庭紛紛把子女送到海外留學。根據美國中文媒體世界新聞網（worldjournal.com）報道，今年中國海外留學生人數估計達45萬人，其中半數在美國讀書，部分父母為留學子女置業，衍生出「以房養學」的現象。
所謂「以房養學」，是指有留學需要的家庭，透過置業來解決子女住宿問題，同時兼享收租及物業升值的收益，以減低留學開支。「以房養學」數年前在澳洲、英國等地相繼出現，近年開始蔓延至美國。據有線電視新聞網（CNN）調查，在美國置業的中國買家中，只有四成作自住用途。不少買家認為，為在美留學的子女買樓，不但可節省3至4年的住宿成本，當子女畢業後，還能從物業升值中獲利。
由於「以房養學」投資方式具多重優點，即使留學子女畢業後離開美國，家長可把單位交予物業管理公司代為管理，保留作長線收租，加上美國樓市正處於上升周期，促使「以房養學」在當地開始大行其道。
來源：信報財經新聞
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