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三藩市灣區「以房養學」全攻略

By on November 17, 2014

本文為《信報》周六海外置業地產專題

美國三藩市灣區住宅樓價升勢凌厲,但因灣區(Bay Area)幅員遼闊,物業種類繁多,各城市及區域之間價格差異頗大,海外買家想置業投資獲得理想回報,首選大企業進駐的城市、鐵路沿線地區及毗鄰專上學院的住宅區。矽谷是世界科技產業中心的發源地,雲集全球財力雄厚的科網巨企,僱用員工數以千計,為當地帶來一定住屋需求,住宅投資價值看高一線。另一方面,當地不乏一流學府,每年吸引大批海外留學生,部分學生家長因利乘便,買樓供子女居住之餘,亦出租部分單位,衍生出「以房養學」的現象,「收租房」更成為當地買樓收租的流行用語。

在矽谷設立總部的科技巨頭,包括谷歌(Google)、蘋果公司(Apple Inc.)、雅虎(Yahoo)、面書(Facebook)、惠普(HP)、英特爾(Intel)及eBay等。這些公司的員工眾多,而且每年都招聘大量新人入職,加上許多來自各地的短期實習生,大量流動人口形成龐大的租務市場。

事實上,一間具規模的科技企業,足以帶動整區甚至整座城市的樓價和租金,熱門地區包括山景城(Mountain View)、森尼韋爾(Sunnyvale)、聖塔克拉拉(Santa Clara)及聖荷西(San Jose)。最新例子是Facebook在二線城市門洛帕克(Menlo Park)設立總部,刺激該市及鄰近弗里蒙特(Fremont)北邊物業的租金,過去3年累升逾60%,租盤長期供不應求,樓價亦水漲船高。

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分層入場費低 回報6厘

「收租房」最好選擇屋苑式分層單位。與獨立屋比較,分層單位一般樓齡較新,而且入場費低,收租回報亦較高,業主每月須繳交管理費,一般包括水費及垃圾費,管理公司則負責物業結構、外牆維修及預防白蟻等工作,令分層物業質素更有保證。如物業鄰近火車站(Caltrain)或捷運鐵路站(Bart),兼設有超級市場及食肆等,就更受租客歡迎。科技公司僱員不少為單身人士或年輕夫婦,交通及生活便利的分層物業,正切合他們的居住需要。

據熟悉灣區的物業代理表示,目前「收租房」的租金回報平均達5%至6%,市場二手盤源不多,業主傾向惜售。連接三藩市機場至東灣的捷運鐵路系統(Bart),將由現時東灣弗里蒙特伸延至南灣聖荷西,工程正進行得如火如荼,預計2018年全線通車。在未來鐵路站沿線區域,不少發展商正大興土木,並以供應大型屋苑式住宅分層單位為主,吸引有興趣在灣區買「收租房」的投資者目光。

大學區樓價抗跌力強

另一個「收租房」心水選擇,是大學城或毗鄰專上學院的地區。三藩市灣區擁有史丹福大學、加州大學柏克萊分校及加州大學三藩市分校等世界著名學府,區內城市亦設有多所專上院校及社區書院(Community College),海外留學生人數眾多,大學城或專上院校毗鄰的出租物業擁有龐大的學生客源,樓價抗跌力強,租金回報十分穩定。

區內物業代理透露,鄰近大學或專上學院的租務市場,較少受經濟周期影響;加上學生客源流動性較低,因此不少業主多屬早年購入並長期持有收租。由於市場盤源不多,即使在樓市低潮前期,此類物業仍有租金支持,樓價抗跌力較強。

在大學城附近物業亦擁有一班舊生捧場客,以東灣著名大學城柏克萊為例,該市環抱翠綠山巒,享捷運站之便利,而加州大學柏克萊分校是全美最頂尖的公立大學,該校畢業生即使在灣區其他城市找到高職,仍對柏克萊情有獨鍾,傾向在該市租屋或置業。

中國買家 僅四成作自住

隨着中國經濟起飛,許多內地家庭紛紛把子女送到海外留學。根據美國中文媒體世界新聞網(worldjournal.com)報道,今年中國海外留學生人數估計達45萬人,其中半數在美國讀書,部分父母為留學子女置業,衍生出「以房養學」的現象。

所謂「以房養學」,是指有留學需要的家庭,透過置業來解決子女住宿問題,同時兼享收租及物業升值的收益,以減低留學開支。「以房養學」數年前在澳洲英國等地相繼出現,近年開始蔓延至美國據有線電視新聞網(CNN)調查,在美國置業的中國買家中,只有四成作自住用途。不少買家認為,為在美留學的子女買樓,不但可節省3至4年的住宿成本,當子女畢業後,還能從物業升值中獲利。

由於「以房養學」投資方式具多重優點,即使留學子女畢業後離開美國,家長可把單位交予物業管理公司代為管理,保留作長線收租,加上美國樓市正處於上升周期,促使「以房養學」在當地開始大行其道。

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 來源:信報財經新聞

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