迎接網購大時代（楊書健）
投資銀行及大型基金公司的分析師， 以投資板塊分工，筆者自大學畢業後，就一直專職研究地產股及房託。這種分工模式有助分析師建立行業知識，培養業內人脈，從而令分析專業準確；可是也可能令分析師見樹不見林，看不清整個行業生態，例如，除了其他商場之外，一個商場的競爭對手，並非板塊之內的辦公樓房託，而是百貨公司以及近年興起的網購平台。
百貨公司屬於零售板塊，網購則是科技股，要了解商場發展，就必須跨出板塊限制，同時了解百貨公司及網購平台。
驟眼看來，百貨公司與商場的營運完全不同。百貨公司以10萬至20萬呎為優，而頂級商場則大至上百萬呎；百貨公司一般只賣貨物，而商場就兼顧餐飲等服務行業；選取貨品後，百貨公司有統一的收銀處供顧客付款，商場消費是在商店內直接付款。然而，隨着兩者競爭愈趨激烈，界線已日漸模糊。百貨公司在中、日、韓、台仍然強勢，店面愈開愈大，比中型商場更有規模，部分還加設餐飲服務，吸引人流。而美國、澳洲、香港的商場則招納百貨公司為主要租戶，增加貨源。
商場及百貨公司營運竅門都是如何提供顧客想要的貨物，因為一旦貨種不合適，顧客就會光顧別家公司。百貨公司歷史源頭為綜合零售商，一向親自買貨再零售給消費者，故此存貨是百貨公司資產的一部分。存貨的好處是能穩定貨源，控制品質。
像百貨公司購入存貨
不過一旦入錯貨，最後需要割價求售，恐招致損失。為了降低風險，百貨公司會將部分店面讓予品牌經營，從中抽佣。於是，品牌承擔存貨風險，但反過來控制買貨決定，但是百貨公司仍然會買進最重要的貨品，以滿足顧客的基本需求。環觀亞洲，現代的百貨公司一般都是兩成自己入貨，八成外判。
至於商場，歷史源頭是地產商，沒有存貨的傳統。商場透過選取租戶的方法，令貨種達致平衡。
商場主要租戶不是百貨公司就是大型連鎖店，目的是提供普及的商品，穩定基本人流。主要租戶，代替了百貨公司的親自進貨，有沒有存貨，才是商場與百貨公司最大的分別。
網購公司面對的問題亦類似，雖說網購貨品無限量，但是消費者時間有限，一旦找不到想要的就會失去耐性，離開網站。看似開放的網購平台，背後都要花功夫，令消費者能迅速找到合適的貨品。部分網購公司實行評分制，信譽及銷售額良好的商戶，搜尋結果排名會推前，還有網購公司會像百貨公司一樣購入存貨，保證顧客最看重的貨品順利交易，品質有所保證。如此說來，網購公司實際上的經營重點，是管好貨品組合，讓消費者買得安心。
網購平台以平台為中心，進行推廣活動。由幾年前開始的光棍節，到近日全線港鐵站賣廣告都是例子。建立平台品牌以吸引人流，與百貨公司舉行周年慶全館減價或商場舉行聖誕抽獎等策略，如出一轍。
消費者的消費能力有限，當網購平台日趨成熟，無可避免會對現有商場及百貨公司帶來壓力。
在美國及澳洲，商場的銷售增長已經連續幾年跑輸國民收入，而一眾網購公司的增長則持續強勢。故此，不了解亞洲甚或本港的網購發展，分析商場租金走勢將會有所偏差。
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