三藩市灣區「以房養學」全攻略
本文為《信報》周六海外置業地產專題
美國三藩市灣區住宅樓價升勢凌厲,但因灣區(Bay Area)幅員遼闊,物業種類繁多,各城市及區域之間價格差異頗大,海外買家想置業投資獲得理想回報,首選大企業進駐的城市、鐵路沿線地區及毗鄰專上學院的住宅區。矽谷是世界科技產業中心的發源地,雲集全球財力雄厚的科網巨企,僱用員工數以千計,為當地帶來一定住屋需求,住宅投資價值看高一線。另一方面,當地不乏一流學府,每年吸引大批海外留學生,部分學生家長因利乘便,買樓供子女居住之餘,亦出租部分單位,衍生出「以房養學」的現象,「收租房」更成為當地買樓收租的流行用語。
在矽谷設立總部的科技巨頭,包括谷歌(Google)、蘋果公司(Apple Inc.)、雅虎(Yahoo)、面書(Facebook)、惠普(HP)、英特爾(Intel)及eBay等。這些公司的員工眾多,而且每年都招聘大量新人入職,加上許多來自各地的短期實習生,大量流動人口形成龐大的租務市場。
事實上,一間具規模的科技企業,足以帶動整區甚至整座城市的樓價和租金,熱門地區包括山景城(Mountain View)、森尼韋爾(Sunnyvale)、聖塔克拉拉(Santa Clara)及聖荷西(San Jose)。最新例子是Facebook在二線城市門洛帕克(Menlo Park)設立總部,刺激該市及鄰近弗里蒙特(Fremont)北邊物業的租金,過去3年累升逾60%,租盤長期供不應求,樓價亦水漲船高。
分層入場費低 回報6厘
「收租房」最好選擇屋苑式分層單位。與獨立屋比較,分層單位一般樓齡較新,而且入場費低,收租回報亦較高,業主每月須繳交管理費,一般包括水費及垃圾費,管理公司則負責物業結構、外牆維修及預防白蟻等工作,令分層物業質素更有保證。如物業鄰近火車站(Caltrain)或捷運鐵路站(Bart),兼設有超級市場及食肆等,就更受租客歡迎。科技公司僱員不少為單身人士或年輕夫婦,交通及生活便利的分層物業,正切合他們的居住需要。
據熟悉灣區的物業代理表示,目前「收租房」的租金回報平均達5%至6%,市場二手盤源不多,業主傾向惜售。連接三藩市機場至東灣的捷運鐵路系統(Bart),將由現時東灣弗里蒙特伸延至南灣聖荷西,工程正進行得如火如荼,預計2018年全線通車。在未來鐵路站沿線區域,不少發展商正大興土木,並以供應大型屋苑式住宅分層單位為主,吸引有興趣在灣區買「收租房」的投資者目光。
大學區樓價抗跌力強
另一個「收租房」心水選擇,是大學城或毗鄰專上學院的地區。三藩市灣區擁有史丹福大學、加州大學柏克萊分校及加州大學三藩市分校等世界著名學府,區內城市亦設有多所專上院校及社區書院(Community College),海外留學生人數眾多,大學城或專上院校毗鄰的出租物業擁有龐大的學生客源,樓價抗跌力強,租金回報十分穩定。
區內物業代理透露,鄰近大學或專上學院的租務市場,較少受經濟周期影響;加上學生客源流動性較低,因此不少業主多屬早年購入並長期持有收租。由於市場盤源不多,即使在樓市低潮前期,此類物業仍有租金支持,樓價抗跌力較強。
在大學城附近物業亦擁有一班舊生捧場客,以東灣著名大學城柏克萊為例,該市環抱翠綠山巒,享捷運站之便利,而加州大學柏克萊分校是全美最頂尖的公立大學,該校畢業生即使在灣區其他城市找到高職,仍對柏克萊情有獨鍾,傾向在該市租屋或置業。
中國買家 僅四成作自住
隨着中國經濟起飛,許多內地家庭紛紛把子女送到海外留學。根據美國中文媒體世界新聞網(worldjournal.com)報道,今年中國海外留學生人數估計達45萬人,其中半數在美國讀書,部分父母為留學子女置業,衍生出「以房養學」的現象。
所謂「以房養學」,是指有留學需要的家庭,透過置業來解決子女住宿問題,同時兼享收租及物業升值的收益,以減低留學開支。「以房養學」數年前在澳洲、英國等地相繼出現,近年開始蔓延至美國。據有線電視新聞網(CNN)調查,在美國置業的中國買家中,只有四成作自住用途。不少買家認為,為在美留學的子女買樓,不但可節省3至4年的住宿成本,當子女畢業後,還能從物業升值中獲利。
由於「以房養學」投資方式具多重優點,即使留學子女畢業後離開美國,家長可把單位交予物業管理公司代為管理,保留作長線收租,加上美國樓市正處於上升周期,促使「以房養學」在當地開始大行其道。
來源:信報財經新聞
更多海外置業文章
支持EJ Tech
如欲投稿、報料,發布新聞稿或採訪通知,按這裏聯絡我們。
Related Posts
Latest News
-
中美矛盾|Microsoft 傳要求數百中國員工考慮遷往國外工作
中美關係再趨緊張之際,《華爾街日報》引述消息人士報道,美國科企巨頭微軟(Microsoft)正要求其在中國的雲計算和人工智能(AI)業務部門約700至800名員工,考慮遷移到中國之外的其他地方。
- Posted May 17, 2024
- 0
-
手機直連衞星通訊(林國誠)
隨着通訊事務管理局「開綠燈」批准,中國電信(00728)引進的手機直連衞星通訊服務正式在香港推出,標誌着天通衞星移動系統國際化運營的開始。
- Posted May 17, 2024
- 0
-
Apple 關公災難(黃岳永)
相信蘋果(Apple Inc.)自己亦想不到,召開春季產品發表會後,市場的焦點不是放在使用Apple M4晶片的新一代 iPad Pro 身上,反而是其新廣告陷入「關公災難」,甚至要行政總裁庫克(Tim Cook)出面道歉。
- Posted May 17, 2024
- 0
-
馬斯克發攻|擬訪峇里島 見證印尼啟用星鏈
美國太空探索企業SpaceX行政總裁馬斯克,據報將於周日(19日)到訪印尼峇里島,出席當地星鏈(Starlink)衞星網絡服務啟動禮。印尼將是繼馬來西亞、菲律賓後,第三個批准星鏈運作的東南亞國家。
- Posted May 17, 2024
- 0
-
相機科技|Canon 開發頂級相機EOS R1
日本相機生產商佳能(Canon)確認,正開發滙集公司尖端技術的頂級全片幅無反數碼相機EOS R1,當中採用RF鏡頭接環,預計今年內發售,惟未有透露定價。
- Posted May 17, 2024
- 0
-
電子靈件點對點|Intel推新傳輸標準 Thunderbolt打通兩PC
Thunderbolt 4連接埠具有40Gbp雙向頻寬,新一代Thunderbolt 5更增強至120Gbps,支援雙8K顯示器及240W快速充電功能。
- Posted May 17, 2024
- 0
-
蘋果AI助傷健人士 眼動追蹤控手機
Apple 全球開發者大會(WWDC)定於6月中召開,已預告今年稍後會利用多項人工智能(AI)技術,為iPad及iPhone推出全新輔助功能,相信很可能在iPadOS 18及iOS 18版本正式發布。
- Posted May 17, 2024
- 0